Budapesten szinte már csak integetni tudunk az egymillió forintos négyzetméterárral rendelkező lakásoknak.

Februárban a potenciális vásárlók lelkesedése erőteljesen megmutatkozott az ingatlanpiacon, miközben az év elején tapasztalt drágulás továbbra is fennállt. Budapesten a helyzet komoly: alig találni olyan ingatlant, melynek négyzetméterára 1 millió forint alatt marad. A bérleti piac is egyensúlyra törekedhet, hiszen az átlagos bérleti díjak nem mutatnak jelentős elmozdulást, a kiadó lakások esetében pedig a 250 ezer forintos határ egyfajta üvegplafonként funkcionál.

Februárban sem enyhült a felfokozott hangulat az ingatlanpiacon, a kereslet-növekedéssel együtt folytatódott a lakóingatlanok drágulása is - derül ki a zenga.hu ingatlankereső portál adataiból. A használt lakások négyzetméterára éves szinten 21, és az idén januárhoz képest pedig 0,6 százalékot emelkedtek, a házaké februárban 14,3 százalékot drágultak a tavalyi év hasonló időszakához képest, míg januárhoz képest majd' 1 százalékot.

Lipták Zsuzsa, a zenga.hu ügyvezetője elmondta, hogy az adatok tanulsága szerint az év eleje óta folyamatosan növekszik az érdeklődés az ingatlanok iránt. Jelenleg másfélszer annyian érdeklődnek az eladó ingatlanokért, mint tavaly ilyenkor. A potenciális vevők körében most különösen keresettek a felújított, vagy jó állapotban lévő, 2-3 szobás, 50-60 négyzetméteres, és kedvező energiabesorolású lakások.

A kerületek közötti eltérések valóban jelentősek, még a népszerűbb belső területeken is. Például a VI. kerületben a négyzetméter ára 1,6 millió forint, míg a VII. és VIII. kerületekben 1,2 millió forint, a IX. kerületben pedig 1,37 millió forint körüli árakkal találkozhatunk. A legmagasabb árakat továbbra is az V. kerület, azaz a Belváros kínálja, ahol az átlagos négyzetméterár eléri a 2 millió forintot, így a potenciális vevők számára kiemelkedően vonzó lehetőségeket rejt.

Az eladó használt lakások piacán csupán három kerületben (XVI., XXI., XXIII.) találhatók olyan ingatlanok, ahol az átlagos meghirdetett négyzetméterárak egymillió forint alatt maradtak.

A fővárosban a házak átlagos négyzetméterára a tavalyi év hasonló időszakához képest 3,4 százalékkal emelkedett, jelenleg átlagosan 937 ezer forintos árral kell számolni. A legdrágább a XII. kerület, ott ugyanis 1,6 milliós az átlagos négyzetméterára családi házak tekintetében. A legolcsóbb pedig a XX. kerület a 707 négyzetméteres árszinttel.

A megyeszékhelyek ingatlanpiacának februári adatai szerint Debrecenben az ingatlanok átlagos négyzetméterára 890 ezer forint körül alakul. Ezzel szemben Szegeden az átlagos ár 863 ezer forintra tehető, míg Miskolcon jelentős eltérés figyelhető meg, hiszen itt csupán 530 ezer forintos átlagos négyzetméterárral találkozhatunk. Győrben a használt lakások esetében az átlagos négyzetméterár 918 ezer forintra rúg, Zalaegerszegen 664 ezer, míg Székesfehérváron 902 ezer forintot kell számításba venni.

A Balla Ingatlan legfrissebb statisztikái alapján az utóbbi hónapokban dinamikus áremelkedés figyelhető meg a hazai ingatlanpiacon, amely a szakértők becslése szerint körülbelül 10 százalékot tesz ki. A jövőbeli trendek azonban még kérdésesek, így a piaci folytatás előrejelzése nehézkes.

Az elmúlt év őszi időszak jelentős áremelkedéseket hozott a hazai ingatlanpiacon, amelyet főként az árak növekedésével kapcsolatos várakozások generáltak. Az áremelkedés egyébként már a tavalyi év során is tapasztalható volt, ám az év első három negyedévében a növekedés üteme lényegesen lassabb volt, mint az utolsó negyedévben. A fővárosi panellakások esetében körülbelül 10 százalékos drágulás történt, ami 3-5 millió forintos áremelkedést jelentett - tájékoztattak az ingatlaniroda szakértői.

A kínálati árak növekedése nem csupán Budapestet érintette; Agárdon a helyzet különösen szembetűnő volt, hiszen néhány hónap leforgása alatt a drágulás már 10 százalékot is elért, bizonyos területeken pedig akár 15-20 százalékos emelkedés is tapasztalható volt. Érden az eladók gyorsan reagáltak a piaci trendekre, és a tavaly őszi időszaktól kezdve fokozatosan emelték hirdetéseik árát. Ez a tendencia még olyan ingatlanok esetében is megfigyelhető volt, amelyek korábban alig vonzották a vevőket, részben a borsos árak miatt. Még ha a tulajdonosok végül nem is döntöttek az ár emelése mellett, azt határozottan kijelentették, hogy az árakat nem csökkentik, abban a reményben, hogy a piaci helyzet idővel kedvezőbbé válik számukra.

Az utóbbi három év stagnálása után a piacon ismét életjelek mutatkoznak. A Balatonnál a használt ingatlanok árai az elmúlt hónapokban gyakorlatilag stabilak maradtak. Ezzel párhuzamosan az újépítésű ingatlanok árai tavaly 10-20%-kal csökkentek, mivel a beruházók kényszerhelyzetbe kerültek. Ahhoz, hogy egy projekt előrehaladhasson, elengedhetetlen az ingatlanok értékesítése. A kereslet és kínálat közötti egyensúly helyreállításával az idei második félévben 5-10%-os áremelkedés várható az év végéig.

Az ingatlanpiac iránti érdeklődés továbbra is élénk, még a drágulás ellenére is: a Duna House (DH) Keresletindexe januárhoz képest csupán 4 pontos csökkenést mutat, ami minimálisnak mondható. Ennek ellenére az index értéke még mindig meghaladja az elmúlt két év februári mutatóit.

Az ügyfelek nem csupán szemlélték a választékot, hanem aktívan vásároltak is:

A DH mérései alapján 2023 februárjában a lakáscélú jelzáloghitelek piaca 115 milliárd forint értékű szerződést könyvelhetett el. Ez az összeg 4 százalékos csökkenést mutat az előző hónapra vonatkozó szakértői előrejelzésekhez képest. Ugyanakkor, ha a 2024 februári MNB-adatokkal vetjük össze, a jelenlegi teljesítmény 35 százalékkal kedvezőbb eredményt tükröz.

Az aktív kereslet és a folyamatosan növekvő tranzakciószámok hatására az ingatlanpiac forgási sebessége jelentős gyorsulásnak indult. A fővárosi panellakások mindössze átlagosan 2 hónap alatt gazdát cseréltek, míg a vidéki házgyári lakások értékesítése kicsit hosszabb időt igényelt, körülbelül 2,5 hónapot. A használt téglalakások és házak eladási folyamata, legyen szó vidékről vagy a fővárosról, általában 4 hónap körüli hirdetési időt követően zárult le.

Az ingatlanpiaci tranzakciók adatai jelentős eltéréseket mutatnak az egyes ingatlantípusok között: vidéken a panellakások ára kétszámjegyű emelkedést tapasztal, míg a téglaépítésű lakások négyzetméterára enyhén csökkent Kelet- és Nyugat-Magyarországon. A keleti régióban a panelek átlagos négyzetméterára 640 ezer forintra rúg, míg nyugaton ez az érték 619 ezer forint. A használt téglaépítésű lakások esetében a keleti vásárlók átlagosan 391 ezer forintot fizettek, míg a nyugati megyékben ez az összeg körülbelül 423 ezer forintot tett ki.

A fővárosban is hasonló trendek figyelhetők meg, mint a vidéki településeken, hiszen a panellakások ára jelentős emelkedésen ment keresztül. Budán már közel 1,2 millió forintot is elérte a négyzetméterenkénti ár, míg a pesti kerületekben átlagosan 950 ezer forintra rúg a házgyári lakások értéke. A pesti paneltulajdonosok általában nem módosítják az irányárakat, azonban Budán előfordul, hogy az eladók csökkentik a hirdetési árakat. Ennek ellenére a vevők számára csupán minimális, 1-2 százalékos alkura van lehetőség az utolsó ajánlathoz képest.

A népszerű, pesti téglalakások a tavaly februári adatokkal megegyezően átlagosan 845 ezer forint/négyzetméteres áron találtak gazdára az elmúlt hónapban, a budai lakásokért 1 millió forint körüli négyzetméterárat fizettek a vevők, míg a pesti belvárosban 1,2 millió forint fölé szökött az átlag. A fővárosi téglalakások irányárán 2-3 százalékban változtattak az eladók, az alku 3-4 százalék körül alakult.

A fővárosi ingatlanpiac színpadán a pesti kerületek dominálnak, különösen a XIII. kerület, amely megőrzi vezető helyét: az ügyfelek 23,5 százaléka ezt a lokációt választotta preferáltként. Emellett a belvárosi területek is újra reflektorfénybe kerültek. Terézváros 18,5 százalékkal a második helyen, míg Erzsébetváros 17,8 százalékkal a harmadik pozíciót foglalja el.

Az ingatlanpiacon országszerte egyre nagyobb mértékben jelennek meg a befektetők, akik nem csupán vásárlóként, hanem eladóként is aktívan részt vesznek a piacon. A fővárosban a befektetési célú tranzakciók aránya elérte a 35%-ot, míg a februárban szerződő vásárlók 22%-a első lakását szerezte meg. A befektetők összesen 81,5 millió forintot, míg az első lakásvásárlók 58,5 millió forintot költöttek budapesti ingatlanok megszerzésére.

A vidéki ingatlanpiacon a befektetési célú adásvételek domináltak, a tranzakciók 29%-át ez a csoport tette ki. Emellett aktívan részt vettek a piacon az első lakásvásárlók és a nagyobb ingatlanra vágyó költözők is. A befektetők átlagosan 38,2 millió forintot fektettek be, míg az első lakás vásárlására a vidéki vevők körülbelül egymillió forinttal többet, mint a befektetők, költöttek.

A fővárosban az eladók 35 százalékának döntését a korábbi befektetésük értékesítése motiválta, míg 21 százalékuk a nagyobb ingatlanra való költözés érdekében vált meg otthonától. Vidéken, hasonlóan Budapesthez, szintén a korábbi befektetések értékesítése állt az ügyletek középpontjában, ahol az eladók 25 százaléka örökölt ingatlanjától búcsúzott.

A DH különlegességként megemlítette, hogy...

Az eladói után nézzük, mi a helyzet a bérlői piacon, ahogy augusztus óta először emelkedett érezhetően a bérlők keresleti szintje és ez stabilizálta a februári budapesti albérletpiacot - derül ki a Rentingo friss elemzéséből. Érdemes nem kerülethatárokban gondolkodni annak, aki jó helyen szeretne olcsó albérletet találni, hiszen hatalmas, akár 30 százalékos eltérések is lehetnek egy adott kerületen belül. Toplistás a budai vár és az V. kerület Bazilika és Lánchíd közötti része, a legolcsóbb albérletek pedig Soroksár külső részén, valamint a XVII. kerülethez tartozó Rákoshegyen találhatók.

Februárban a budapesti bérbeadók átlagosan 251 ezer forintért hirdették meg lakásaikat, míg a bérlők általában 216 ezer forint körüli összeget kerestek a kiadó ingatlanokért. A kínálati ár csupán 1,1 százalékkal mozdult el az előző hónaphoz viszonyítva, ami tovább erősíti azt a tendenciát, amely tavaly nyár óta megfigyelhető.

A jelenlegi piaci elmozdulás mögött főként technikai tényezők állnak. Az olcsóbb albérletek iránti kereslet rendkívül magas, így ezek szinte azonnal gazdára találnak, míg a drágább lakások sokkal tovább maradnak üresen, ami az átlagbérleti díj emelkedéséhez vezet. Ennek ellenére a kínálat és kereslet közötti jelentős különbség továbbra is gátolja a drámai áremelkedéseket. Ezt alátámasztja az is, hogy februárban a bérbeadók 62%-a kénytelen volt csökkenteni az eredeti bérleti díjjal kapcsolatos elképzeléseit, és az árat is módosította a hirdetett összegekben.

Bár a megfizethető bérleti díjjal elérhető lakások száma folyamatosan csökken, azok számára, akik kedvező áron keresnek albérletet, célszerű a kerületeken belüli mikropiaci lehetőségeket alaposan feltérképezniük.

- hívja fel a figyelmet bérbeadási platform. Például Újlipótváros Váci úthoz közelebbi területein érdemes keresgélnie annak, aki a központi desztinációból nem szeretne feladni, de pénztárcája nem bírja a legdrágább budapesti albérleteket.

Budapest legdrágább területei továbbra is a budai Várnegyed és a közeli, Attila út rakpart által körülhatárolt zónák. Az idei év azonban meglepetéseket tartogatott: nem a legfrekventáltabb helyszínek bérleti díjai emelkedtek, hanem 20 kisebb terület, ahol a bérleti díjak - a piac hosszú hónapok óta tartó stagnálásával ellentétben - már az év első két hónapjában 3 százalékot meghaladó növekedést mutattak. Ezek a zónák Budapest külsőbb részein helyezkednek el, ahol a bérleti díjak jelentősen alacsonyabbak a főváros átlagának számító 251 ezer forinthoz képest.