A XVI. kerület csupán az első lépés lehet, és elképzelhető, hogy Budapest más részein is megjelennek a beköltözési korlátozások. Vajon az önkormányzatok egyre bátrabbá válnak ebben a kérdésben? - Pénzcentrum
A XVI. kerület beköltözést korlátozó rendelete nyomán más budapesti kerületek is merészen léphetnek, amennyiben a lakosság körében nem tapasztalnak jelentős ellenállást - nyilatkozta a Pénzcentrumnak Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Rámutatott, hogy a vidéki településeken már megfigyelhető korlátozások után csupán idő kérdése volt, mikor érkezik az első fővárosi tiltás. A XVI. kerület döntésének hátterében az állhat, hogy gyakran előfordul, hogy a régi, többgenerációs családi házakat több lakásra osztják, majd osztatlan közös tulajdonként értékesítik a lakásokat, ami zűrzavart okoz a település szerkezetében. Ugyanakkor ez a lépés a kerületi ingatlankínálat szűküléséhez vezethet, ami áremelkedést vonhat maga után - tette hozzá Balogh. Futó Péter, a Zenga elemzési vezetője pedig kiemelte, hogy a rendelet hatással lehet a kisebb társasházakra specializálódott ingatlanfejlesztőkre is. Megjegyezte, hogy a XVI. kerület a pesti oldalon a második legdrágább kerületnek számít a hirdetési árak alapján, és valószínű, hogy a jövőben a tehetősebb vásárlók fogják dominálni az ingatlanpiacot ezen a területen.
Mint beszámoltunk róla, január elsejétől beköltözési korlátozást vezet be Budapest XVI. kerületének önkormányzata. A vonatkozó rendelet szerint az önkormányzatot elővásárlási jog illeti meg a Budapest Főváros XVI. kerület közigazgatási területén lévő minden olyan, legfeljebb három szintes lakóépület tulajdoni jogának betelepülő részére, ellenérték fejében történő átruházása esetén, amelynek során a szerződés tárgya nem az ingatlan 1/1 arányú tulajdoni hányada.
A rendelet értelmében január elsejétől Budapest Főváros XVI. kerületében nem lehet lakcímet létesíteni azoknak a betelepülőknek, akik olyan ingatlan vásárlására törekednek, amely esetében...
Az osztatlan közös tulajdonú ingatlanok esetében, ahol több tulajdonos osztozik egy adott telken vagy épületen, a kijelölt "kiemelt" területeken legfeljebb hét személy regisztrálhat lakcímet egy adott rendeltetési egységben (mint például egy lakásban vagy egy házrészben). Amennyiben ezen a címen már hét lakcímmel rendelkező személy tartózkodik, a nyolcadik és azt követő új lakók csak akkor nyújthatják be bejelentkezési kérelmüket, ha közeli hozzátartozók, és az ingatlan megfelel a kerületi építési és településképi előírásoknak.
Felmerül a kérdés, hogy mire számíthatnak a helyi ingatlantulajok? Nos, azok, akiknek az ingatlana nem esik a kerületi szabályozás tiltó vagy korlátozó rendelkezései alá, első pillantásra fellélegezhetnek, hiszen rájuk nem vonatkozik sem az elővásárlási jog, sem a lakcímlétesítési korlátozás. Ugyanakkor a gyakorlatban ők is számíthatnak lassabb ügyintézésre és nagyobb adminisztrációra, hiszen az önkormányzatnak minden adásvételt ellenőriznie kell, hogy az valóban nem érintett, nem vonatkozik az ingatlanra a korlátozás.
Már egy ideje lehetett érezni, hogy Budapesten egyes kerületek beköltözési korlátozások bevezetésére készülnek. A XVI. kerület most először lépett e téren, ami felveti a kérdést: vajon más kerületek is követik-e ezt a példát? - nyilatkozta a Pénzcentrumnak Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
Ezzel a lépéssel a XVI. kerület, és ezáltal Budapest is csatlakozott azokhoz, akik ezt a jogszabályt saját önkormányzati céljaik érdekében alkalmazzák. Innentől kezdve, ha a többi kerületi önkormányzat azt tapasztalja, hogy a közvélemény nem ellenzi jelentősen a kezdeményezést, akkor valószínű, hogy más kerületek is élni fognak ezzel a lehetőséggel. Szinte biztos, hogy más budapesti önkormányzatokban is foglalkoztak már ezzel a témával, csupán eddig nem voltak elég bátrak a cselekvéshez.
- Fejtette ki a szakértő, aki hangsúlyozta, hogy a betelepülési hozzájárulás megfizetése új lehetőségeket kínálhat a számos esetben költségvetési problémákkal küzdő kerületek számára.
Teljes mértékben elfogadhatónak tartom, hogy a belvárosi kerületek esetében, ha nem is minden egyes ingatlanvásárlóra, de például azokra, akik nem rendelkeznek magyarországi állandó lakcímmel, bevezessenek valamilyen formájú betelepülési hozzájárulást. Amikor az ingatlanok ára 100-150 millió forint körüli szinteken mozog, egy 500 ezer vagy akár egymillió forintos hozzájárulás már csak "zsebpénznek" tűnik. Ezen kívül más, kisebb települések is hasonló összegeket kérnek az új lakóktól, mint például Győrújbarát vagy Ajka, ahol szintén hasonló nagyságrendet határoztak meg.
Balogh László kiemelte, hogy a XVI. kerület különleges helyet foglal el a főváros térképén. Megjegyezte, hogy itt az ingatlanárak jelentősen kedvezőbbek a belvároshoz viszonyítva, akár 25-30%-kal is olcsóbban juthatunk hozzá ingatlanhoz.
Az elmúlt tíz évben az áremelkedés miatt sokan szorultak ki a külső kerületekbe. Ennek viszont lett egy olyan másodlagos piaci hatása, hogy most már szinte minden eladó és gyakorlatilag mindenhova beköltöznek - például garázsból átalakított lakásokba -, valamint jellemző, hogy a régiépítésű, többgenerációs családi házakat felosztják több lakásra, és osztatlan közös tulajdonként kerülnek piacra a lakrészek. Az ilyen turbulenciákra visszás helyzetekként tekintenek az önkormányzatok, vélhetően ezért lépett most a XVI. kerület is
- fejtette ki.
A szakértő hangsúlyozta, hogy a helyzetből adódóan a logika teljesen eltér a kisebb településeknél alkalmazott korlátozásoktól, ahol például az érettségi vagy a munkaviszony a betelepülés feltételei. A XVI. kerület esetében inkább az lehet a cél, hogy az emberek olyan ingatlanokba költözzenek, amelyek valóban lakóingatlanként működnek, és ezt a funkciót szabályosan is betöltik.
Összességében a rendelet lényegében annyit tesz, hogy ellehetetleníti azon ingatlanok vagy ingatlanrészek adásvételét, amelyek nem felelnek meg a helyi építési szabályoknak, vagy a településképi rendelet előírásainak. Ennek egyik következménye a kínálat szűkülése, mivel nem lehet annyi ingatlant forgalomba hozni, mint a korábbi időszakokban. Ha ez nem lett volna indokolt, az önkormányzat nem hozott volna rendeletet. A kínálat csökkenése pedig akár áremelkedést is okozhat a piacon, ami egy paradox helyzetet teremt: logikailag azt várnánk, hogy ha az ingatlanok eladása lehetetlen, akkor az árak csökkennek. Ám valójában csak a tiltás alatt álló, forgalomképtelen ingatlanok értéke csökkenhet, akár nullára is. Érdemes megjegyezni, hogy ezek az ingatlanok már eddig is jelentős diszkonttal rendelkeztek a "rendezett" hátterűekhez képest, így 2026-tól a kerület legolcsóbb kínálati elemei eltűnnek.
- hívta fel a figyelmet. Hozzátette, a XVI. kerületi rendelet legvalószínűbb következménye az lesz, hogy a többi peremkerületbe tevődik át az ilyen típusú ingatlanok iránti kereslet. Viszont ha máshol is elhatalmasodik a jelenség, akkor azok a kerületek is hasonló tiltást vezethetnek be.
Az önkormányzat számára komoly kihívást jelenthet, hogy az infrastrukturális ellátottság nem a valós lakosságszámhoz van igazítva, amely a gyakorlatban már kezd kialakulni. Ezen kívül a településképet és arculatot is veszélyezteti ez a jelenség, hiszen a település élhetősége is nagymértékben függ attól, hogy olyan ingatlanokat, melyek eredetileg három-négy fő együttélésére lettek tervezve, sok esetben nyolc-tíz ember lakja, és ezek az ingatlanok akár két-három háztartást is magukban foglalnak. Például a helyi adók szempontjából is felmerülnek problémák, hiszen egy ingatlanon több háztartás élhet, még akkor is, ha az egyik lakás korábban garázsként funkcionált.
„Tedd egyedivé a szövegedet!” – hívta fel a figyelmet Balogh László. Emlékeztetett, hogy a jelenség 2022-ben, a rezsicsökkentés részleges eltörlésének nyomán kezdett újra erőre kapni. Ekkor az eredetileg több generáció számára tervezett, energiahatékonyság szempontjából nem ideális ingatlanokat a tulajdonosok több lakásra osztották, osztatlan közös tulajdon formájában, gyakorlatilag társasházként működtetve őket.
Ez egy olyan probléma, amelyet a szabályozóknak középtávon mindenképpen meg kell oldaniuk, és nem csupán helyi szinten, hanem általános piaci szabályozások révén is. Az ingatlanpiaci viszonyok jelentős átalakuláson mentek keresztül, és sok olyan ingatlan található, amely már nem felel meg a társadalmi igényeknek. A korábban népszerű, tágas házak iránti kereslet mára drasztikusan lecsökkent, így ezek a típusú ingatlanok egyre kevésbé vonzóak a piacon.
- húzta alá.
Futó Péter, a Zenga elemzési vezetője megkeresésünkre a kerület kapcsán arról beszélt, hogy annak lakóingatlan-állománya - a Centenáriumi lakótelep kivételével - családi házas övezetekben van.
A januártól életbe lépő helyi önazonosság védelméről szóló rendelet célja itt feltehetően az, hogy a településszerkezet ne változzon meg kedvezőtlenül, és a kerület megőrizze nyugodt, családias környezetét, a jövőbeli ingatlanvásárlások ne veszélyeztessék a kertvárosi karaktert. A szabályozás szerint az önkormányzat több jogi eszközzel is élhet ennek érdekében: elővásárlási jogot gyakorolhat bizonyos ingatlanok esetében, és megtilthatja vagy feltételekhez kötheti a lakcímlétesítést
- fejtette ki. Emlékeztetett: a kerület népességszáma a 2011-es és a 2022-es népszámlálás között mintegy 3 százalékkal 71 200-ról 73 300-ra nőtt, de ez nem számít kiugróan nagy növekedésnek.
A XVI. kerületben a lakóingatlanok hirdetési négyzetméterára éppen csak meghaladja az 1 millió forintot, ezzel a főváros olcsóbb kerületeihez tartozik. A családi házas jellegből adódóan viszont az alapterületek itt a legnagyobbak a fővárosban. A szeptemberi kínálatban egy XVI. kerületi ingatlan átlagosan 160 négyzetméteres, az októberi kínálatban átlagosan 152 négyzetméteres volt, így a relatíve kedvező négyzetméterárak ellenére, aki a kerületben vásárolna, átlagosan 140-150 millió forinttal kell számolnia
Futó Péter bemutatta az általuk gyűjtött információkat. Véleménye szerint a szabályozás legfőbb célja, hogy megakadályozza a régi családi házak helyén új, többlakásos társasházak kialakítását.
Emiatt a kisebb társasházakra specializálódott ingatlanfejlesztők a jövőben is inkább más kerületekben indíthatnak fejlesztéseket, így a kerületben továbbra is inkább a nagyobb alapterületű ingatlanok dominálhatnak, ami kedvezőbb négyzetméterárakat, de magasabb tényleges vételárakat jelent. Az említett 140-150 millió forintos hirdetési átlagár azt jelenti, hogy a XVI. kerület a főváros 7., Pestnek pedig a 2. legdrágább kerülete, ez alapján feltételezhető, hogy a jövőben is inkább a tehetősebb vásárlók fognak itt ingatlant keresni
- tette hozzá a Zenga elemzési vezetője.
Az önkormányzatok szerte az országban egyre inkább találkoznak azzal a kihívással, hogy a nagyobb családi házak vagy telkek tulajdonosai osztatlan közös tulajdonként több különálló lakásra bontják le az ingatlanokat.
Ezáltal gyakorlatilag olyan közösségi működés jön létre, mintha egy társasház lenne, anélkül hogy az ingatlan jogi értelemben társasháznak minősülne.
Bár ez a gyakorlat sok ingatlan-tulajdonos számára vonzó megoldást kínálhat a lakhatás vagy befektetés szempontjából, az önkormányzatoknak jelentős jogi, infrastrukturális és városrendezési kihívásokkal kell szembenézniük.
A legnagyobb kihívás az osztatlan közös tulajdon esetében az, hogy nem világosak a tulajdonjogok. Minden tulajdonos elméletileg hozzáférhet az ingatlan teljes területéhez, még akkor is, ha a felek között megszületik egy megállapodás a használati jogok elosztásáról. Ez a helyzet gyakran vitákhoz vezethet, például a parkolóhelyek, a közművek, vagy a közös költségek elosztása kapcsán. Az önkormányzatok számára pedig komoly kihívást jelenthet, hogy pontosan meghatározzák, hány lakóegység működik egy adott telken. Ez a bizonytalanság torzíthatja a lakossági nyilvántartásokat, a közműfejlesztési terveket, és a településszerkezeti szabályozást is.
Jogi szempontból az osztatlan közös tulajdon és a tényleges társasház közötti különbség jelentős. A társasházat jogszabály (a 2003. évi CXXXIII. törvény) szabályozza, és pontosan meghatározza a közös tulajdon és a külön tulajdon arányát, a közös képviseletet, valamint az épület fenntartásának rendjét. Az osztatlan közös tulajdon viszont nem ad ilyen keretet: ha nincs írásos használati megállapodás, a tulajdonostársak egymás rovására is élhetnek jogaikkal. Ez különösen gondot okoz akkor, ha a tulajdonosok közül valaki eladná a részét, vagy ha új építkezés kezdődne a telken.
A városrendezés szempontjából az önkormányzatoknak komoly kihívásokkal kell szembenézniük, mivel a megosztások gyakran kikerülik az építési normákat. Például előfordulhat, hogy egy telekre a helyi építési szabályzat csupán egy vagy két lakóegységet engedélyez, azonban a tulajdonosok gyakran több lakrészt alakítanak ki, amelyeket osztatlan közös tulajdonként értékesítenek. Az így létrejövő kis lakóparkok nemcsak a forgalmat, hanem a parkolási igényeket és az infrastruktúra terheit is jelentősen megnövelik, mindezt úgy, hogy hivatalosan nem is minősülnek új lakóegységeknek. Ez a folyamat hosszú távon túlzsúfoltsághoz és az életminőség romlásához vezethet a városokban.
Az önkormányzatok jogi eszközei e helyzet kezelésére eddig korlátozottak voltak. Az építési engedélyekkel és a településképi eljárásokkal lehet próbálni szabályozni a folyamatot, de ha az ingatlan már elkészült, utólag nehéz fellépni ellene. Erre lehet eszköz az önazonossági törvény.
Balogh László által felvetett kérdés valóban egyre inkább társadalmi jelenséggé válik. A jelenlegi idősek többsége még abban az időszakban építette vagy vásárolta meg otthonát, amikor Magyarországon természetesnek számított, hogy egy házban több generáció is együtt él. Ezek a tágas családi otthonok a közösségi élet központjaivá váltak: a szülők, nagyszülők és gyerekek egy közös háztartásban osztották meg mindennapi életüket, támogatták egymást a nehézségekben. Az akkori társadalmi struktúrában az ingatlan nem csupán lakóhelyet biztosított, hanem családi összetartozást, biztonságot és a hagyományok folytonosságát is megtestesítette.
Azóta azonban gyökeresen megváltoztak az életmódhoz és a lakhatáshoz fűződő elvárások. A fiatalabb generációk már önállóságra törekszenek, gyakori, hogy a szülői házból elköltözve kisebb, hatékonyabban fenntartható lakásokban élnek. A többgenerációs együttélés helyét a mobilitás, a munkahelyhez vagy életstílushoz igazított lakhatás vette át. Ezzel párhuzamosan az egykor családi házként funkcionáló épületek sokszor túl naggyá váltak az időskorú tulajdonosok számára, akik magukra maradtak a fenntartási terhekkel.
A jelenlegi lakáspiaci trendek radikálisan átalakultak, és már nem csupán a méret a lényeg. A fókusz a kompakt, energiahatékony és könnyen karbantartható otthonokra helyeződött. Míg egykor a tágas tér és a család minden tagjának helye volt a fő szempont, ma inkább a kényelmet, a fenntarthatóságot és a rugalmas életmódot támogató ingatlanok iránti kereslet növekszik. Az emberek egyre inkább olyan lakóhelyeket keresnek, amelyek nemcsak funkcionálisak, hanem a jövő kihívásainak is megfelelnek.
Az Eurostat legfrissebb statisztikái is rámutatnak a fokozódó problémákra, amikről a Pénzcentrum már korábban részletesen tájékoztatott. Az adatokból világosan kiderült, hogy
2024-re a magyar lakosság több mint 25%-a olyan ingatlanban lakott, amely túllépte a szükségleteik mértékét. Ez a szám egy kis növekedést mutat a 2023-as adatokhoz viszonyítva.
A 65 év felettiek esetében ez az arány még magasabb, elérve a 41,8 százalékot. Érdemes hangsúlyozni, hogy a túlméretezett ingatlan nem mindig a luxus jelképe: sokszor előfordul, hogy a gyerekek felnőnek és elköltöznek, míg a szülők nyugdíjas éveiket egy elavult, nehezen fenntartható családi házban töltik.
2024-ben a medián jövedelem 60 százalékát meghaladó keresettel rendelkező személyek 26,7 százaléka lakott ilyen típusú ingatlanban.
A mediánbér 60 százaléka alatti jövedelműek körében 22,3 százalékra emelkedett ez az arány, ami jelentős növekedés a 2023-as 15 százalékhoz képest.
Az alacsony jövedelmű nyugdíjasok körében a számok drámai emelkedést mutatnak, hiszen 37 százalékra szökött fel ez az arány – ez a legmagasabb szint, amit az Eurostat 2018-as módszertan-változtatása óta regisztráltak. Azóta a magyar statisztikák fokozatos növekedést mutattak, különösen a pandémia és a gazdasági válság időszakában (2021-2022), amikor a mutató tovább emelkedett. Ám 2023-ban egy kisebb visszaesést tapasztaltunk, hogy 2024-re ismét jelentős ugrást vegyünk észre.
Területi bontásban korábban inkább a falvak és kisebb városok lakói éltek szükségleteiket meghaladó otthonokban, de 2022 után megfordult a trend: ma már a nagyvárosokban jellemzőbb ez. Ennek egyik oka a rezsiválság: korábban sok fiatal család nagyobb házat vett az agglomerációban, ám az energiaárak emelkedése után visszaesett az érdeklődés a korszerűtlen ingatlanok iránt, és ismét a városi lakások irányába tolódott a kereslet. Így miközben a kisebb településeken stagnált vagy csökkent az arány, a nagyvárosokban emelkedett.
